ボロ戸建て投資におけるリフォームはどこまで行うのか、費用はどれくらいかけていいのか、DIYをするべきなのかなどわからないという悩みがあると思います。
このブログではボロ戸建て投資をする際のリノベーション費用、リフォーム費用、リフォームする範囲をご提示します。
タイムパフォーマンスと家賃が発生する早さを考えると、DIYではなくリフォーム業者さんにリフォームをお願いすることをおすすめします。リフォーム会社の選定も含めてお伝えします。
適正なリフォーム金額はいくらか？
利回りを高めるボロ戸建て・築古戸建て投資では、金額上限を把握することで対処可能なリフォーム、成功するリフォームを知ることができます。
- リフォームの予算金額
- リフォームの成功は予算内に収めること
- リフォーム費用100万円は予算としては少ない
リフォームの予算金額
リフォームの予算金額＝（地域の月額最低家賃＊12÷20%）ー（物件取得費用＋諸費用）
私だけではなく大家仲間の意見を合わせた経験則となりますが、リフォーム予算はざっくり100万円くらいと思ってください。
地域の月額家賃5万円のところで、大体物件取得費用は100～150万円です。諸費用は30万円と思っておいてください。
リフォームの成功は予算内に収めること
リフォームの成功は予算金額内でリフォームが済むことです。
リフォームというのは進行するに従って必要なリフォーム箇所が見えはじめ、最終的には100～130万円かかったという結果が多いです。そのため、リフォーム開始前は90万円を上限に計画を立て、100万円で着地させ、残りは予備費用として見積もるといいと思います。
リフォーム費用100万円は予算としては少ない
築古・ボロ戸建てに対して、業者発注のリフォームを100万円で済ませるというのは結構少ない金額だと思ってください。思ったよりできないことが多いです。
入居希望者のニーズ分析とリフォーム重要度
https://www.recruit.co.jp/newsroom/recruit-sumai/data/upload/SUUMO_chintai_20190924.pdf
入居者がつくかという観点からリフォームの重要度をみると重要度は低い方だ、と言えます。家賃が低く、いい立地の広い間取りの物件を安値で買うことが重要です。
- 入居者のニーズ分析
- 設備で必ずしも入居が決まりやすくなるわけではない
入居者のニーズ分析
Suumo のレポートは首都圏のみとなっていますが、物件を借りる入居者の心理は日本全国で変わりません。
- 諦めているもの：築年数
- 物件の決め手：①家賃（の安さ）、②立地（の利便性の高さ）、③間取り
- 効果があるか不明なもの中立：設備
この結果を見ると、設備リフォームを一生懸命強化しても、入居が決まりやすくなるわけではないことが分かると思います。
設備で必ずしも入居が決まりやすくなるわけではない
①家賃（の安さ）、②立地（の利便性の高さ）、③間取りのいい物件が客付けには影響するということがわかりました。
つまり、物件購入時にはすでに客付けの勝負はある程度決まっているということでもあります。
リフォームを強化するよりは、家賃・立地・間取りのいい物件に対して、最低限必要なリフォームをすることで客付けするのが戸建てには最良と考えられます。
最低限必要なリフォーム
リフォーム対象は原則として「なければ生活に困る」ところのみです。デザイン性などを高めるリフォームは不要です。
リフォーム費用を100万円以内で「着地」させるために、工事箇所を狭めて金額を下げる必要があります。
床がふかふかになっている箇所
床がふかふかになっている状態なら、リフォームは必要です。床材のしたの合板という素材の張替えが必要です。ですが、床材はクッションフロア（最低価格の素材）を使いましょう。
クロスに汚れがあれば、汚れている箇所だけ張替えor塗装
クロスは汚れ、経年劣化のシミがあれば、張替え（最低の素材900円/㎡）もしくは塗装で対処し、なるべく安く済ませましょう。
ブレーカーは30Aなら40Aへ変更
結構盲点になるのが、電気契約です。ターゲットの入居者は3人住まいくらいです。仮に30Aだったとして、エアコンを使い、台所で電子レンジとオーブントースターを使うとだいたいブレーカーが落ちます。10万円ほどかかりますが、40Aに変更工事をしましょう。
畳は古くても表替えのみ実施
畳は1枚丸々交換する必要はありません。どんなに古くて、畳屋さんが渋っても「表替えで」と言って1枚3000円以内で済ませましょう。ネットで検索すれば、安値の会社が出てきます。
壁の石膏が死んでいたら、板を貼って隠す
壁の石膏が死んでいたら、ホームセンターにあるような板を貼って隠すような施工をしてもらいましょう。
網戸、ふすまは破損してるものだけ張替え
網戸・ふすまは破損しているものだけを張替えします。
原則DIYはしないほうがいいですが、網戸は簡単な施工ですのでご自身で行ってもいいかもしれません。網戸張替えは1枚5000円ほどします。
ふすまはDIYが難しいので、発注してもいいかもしれません。
トイレは和式なら洋式へ
和式トイレは、洋式トイレに変更します。ですがウォシュレットまでは付ける必要はありません。
雨漏り
当然雨漏りは修理しますが、あまりに一部屋レベルの雨漏りならコーキングで何とかなりますが、一平米を超える雨漏りは屋根瓦の全体交換をした方がいいです。
屋根瓦全体交換は200～250万円かかりますので、購入費用の値下げを依頼しておきましょう。
雨染みのある天井
天井の雨染みは客付けに影響するので一部でいいから修理しましょう。
雨漏りにつながらない屋根の破損
雨漏りとはならない屋根の破損は客付けに影響するので修理しましょう。
不要なリフォーム例
以下は不要なリフォーム例です。あえて不要な例を記載するのは、DIYインフルエンサーがSNSなどでは相当豪華なリフォームをして、みなさんが真似できない施工をしているからです。しかし築古・ボロ戸建てだとあまり客付けに意味はありません。
個人的な趣味のリフォーム
おしゃれクロス、アクセントクロスなどがあっても、築年が古いと客付けには影響がありません。
複数の部屋にエアコン設置、食器洗い機の設置
エアコンの1台くらいは、不動産ポータル（Suumo、アットホームなど）に記載するために必要ですが、複数台は不要です。食洗機などの豪華な電気機器は決定力にかけますので、不要です。
洗面台の蛇口はシングルレバー
シングルレバーがあってもなくても、そんなに客付けに変わりはありません。
洗濯機用の防水パン
室内でも室外でも洗濯場があり、洗濯機が置ければ問題ありません。
駐車場はコンクリートで敷設
砂利状態でも、車が止められれば問題ありません。車用の屋根（カーポート）も不要です。
テレビ電波を強化するブースター設置
最近の方々はテレビを見ません。入居者が高齢者の方で、どうしてもテレビが見られるようにして欲しい、ということであれば設置します。ただ、若干家賃を上げます。
外壁塗装
家賃帯から外壁塗装はいりません。また、客付けにも影響はありません。
和室から洋室へのリフォーム
全部の畳が死んでいれば、洋室リフォームの方が安いですが、畳が生きていれば和室はそのままです。じゅらく壁もそのままです。
DIYのメリット
DIYのメリットはとにかく、高い利回りを目指せること、ご自身のDIYスキル成長を目指せるということです。
工賃がかからないため安く済む
リフォーム業者さんに発注していると、発注金額の大体半分くらいが工賃、半分が材料費となります。そのため、発注よりも50%ほど安く済ませることができます。
リフォーム技術が上がる
ご自身でリフォームをしていると、ご自身の成長を実感することができます。そのため、リフォーム技術の習得・成長はやりがいに繋がるでしょう。
DIYのデメリット
SNSではDIYをすると利回りを高く設定できるというメリットが強調されがちですが、数多くのDIYを志す大家が消えていくのを私は見てきました。継続が命の不動産投資では、DIYは不動産投資を諦めるきっかけとなりますので、おすすめできません。
工期が遅れ、家賃発生が遅れる
一ヶ月の工期遅れで家賃一ヶ月分の機会損失になります。家賃が月5万円だとして、半年DIYに使ったとしたら6×5万円で、30万円の損失となります。
工期の遅れは自分の売上が下がることになります。
何度も現地に通う必要があり、交通費が結構かかる
ボロ戸建ては、地方にあることが多いです。金額を下げて購入するには土地代が低くなる必要があるからです。すると、交通費が結構かかってきます。
仮に高速道路を使って訪問して往復5000円かかるとしたら、月3回訪問×6か月だとして18回訪問。18×5000円＝90,000円となります。
素人がDIYやると、結果壊れる＆見た目が変
素人がDIYをやって、はじめからうまくいくことはありません。DIYでやった箇所が壊れるなどの話も上がっています。インターネット上で散見されたDIY途中放棄のケースです。
素人工事にも程がある家主DIY物件
塗料が足りなくなったのか#賃貸管理の現場から#賃貸営業の現場から pic.twitter.com/zVDJqNDqrr— 隻眼の侍 (@jww1jjc) August 21, 2022
素人DIYの尻拭いほど大変なものはございませんぞ pic.twitter.com/d6TWuIIYO0
— eclair (@coward_eclair) September 2, 2022
材料費が予想以上にかかる
最初は少ない範囲としようと思っても、DIYをしていると、小さいところが非常に気になってくる傾向にあり、範囲が徐々に広がってしまうことが多いです。結果、材料費だけでも予算を超えてしまうこともあります。
例えば、じゅらく壁の下塗りを3度塗りをするなどで塗料が結構かかったり、ちょっと良さそうなクロス、「このドアの色、ダサいよね」・・・など言っていると金額が積み上がります。
電気・ガス・水道工事は資格が必要
完全なDIYは難しいです。電気・ガス・水道工事は資格が必要です。資格を持たずに電気工事をして、漏電、火災が発生した時のリスクは計り知れません。
工事が一向に進まないので、不動産投資を諦めるきっかけに
私がお世話になっていた不動産投資塾でも、DIY大家は途中でDIYを諦めてしまい、不動産投資自体も諦めてしまう傾向があります。
理由は、築古戸建てで高利回りを狙うとどうしても首都圏以外の地方の土地で物件を買うことになることが多いです。当たり前ですが、DIYだと現地にご自身が何度も行く必要があります。
物件が遠方にあると、交通費、移動時間などのコストもかかることも忘れてはいけません。特に素人が工事をやるとなると、ミスや工事不良などからより時間がかかり、心が折れてしまいます。
DIYはするべきか？リフォーム会社へ発注するか？
当ページではDIYではなく、業者発注をおすすめします。不動産投資は時間で稼ぐ商売です。早く工事完了し、賃料発生させることが大切だからです。
DIYはデメリットの方が多くなる
先ほど紹介したメリット・デメリットの比較ですが、デメリットの方が多かったと思います。戸建て投資は複数物件を持たなければ、拡大が難しい投資方法です。
そのため、工事完了までに時間がかかり、投資自体を諦めてしまう可能性がある手法は取らないほうがいいです。
リフォーム会社へうまく発注すれば予算内に収まる
DIYをするのは利回りを気にしているのが理由ですが、リフォーム会社へ依頼する作業範囲を極力限定し、最良の方法を提案してもらえれば可能です。
リフォーム会社さんへ安値で施工してもらうための工夫
リフォーム会社に安く施工してもらうために必要なことは、こちらの意図を明確に伝えること、賃貸物件向けの最低価格施工をするリフォーム会社を発見することです。
リフォーム会社の選び方【生活110番がおすすめ】
リフォーム会社は、大きく分けると3つあります。そしてリフォーム会社の3種類それぞれに強い一括サイトがあります。まとめると以下となります。
①実需向け（ご自宅のリフォームを専門とするリフォーム会社）・・・リフォーム比較プロ 実需向け、ホームプロ
②普通の賃貸大家向け・・・家仲間コム
③低コスト大家向け・・・生活110番
生活110番が一番、低コスト大家向けです。大家向けの個人事業主リフォーム屋さんが多く在籍されており、安く済む方法やノウハウを多く持っていらっしゃいます。
ちなみに①と③で価格を比較すると3倍近く金額が異なることがあります。
できれば安い価格で済ませる交渉方法
リフォーム会社が見積もりに現地へ来たら、リフォーム会社に自分が住むためのものではなく、賃貸向けであることを説明します。
リフォーム会社には「最低価格での提案をください」と言いましょう。自分から施工方法を指定して素人が口出ししてもいい結果になりません。
また、リフォーム会社としても、大家を選びます。できれば、物腰柔らかにお願いしましょう。納期に遅れても怒ってはいけません。
ボロ戸建て投資のリフォームは予算と工期を意識
築古戸建て・ボロ戸建てのリフォームには範囲や方法があります。自分が住むわけでは無いので、リターンを意識して範囲は方法を適切に判断し、早期にリフォーム完了させましょう。
