築古戸建て物件のWEBでの探し方

築古戸建て投資を行う上で、対象物件の探すときに皆さんおそらく多くの悩みがあると思います。

• 首都圏で探していいか？地方で探すのか？
• どれくらいを総コストとして考えればいいか。また買付金額、リフォーム金額を概算でどのように見積もればいいか？
• 物件は、多くの不動産会社へ訪問する形式か、WEBサイトから探していいか？
• 物件はどのような設備が揃っているといいか？
• 内見前に何を準備すればいいか？

本記事では、どのような手順で物件を選べばいいかについて、ご説明します。

物件を探す都道府県を決定する

まず最初に物件を探す大まかな場所（都道府県）および除外する市町村を選びましょう。

都道府県

原則、首都圏での買付はおすすめしません。簡単に言うと、投資家の数が多すぎることと、物件価格が古くても高めになってしまうことからです。

首都圏にお住まいなら、北関東、山梨、静岡、長野まで範囲を広くし、内見に行く必要はあります。

市区町村は人口密度で選別

この時点では、市区町村を一気に２～３都市に特定するわけではありません。県の中の人口密度900人/平方キロメートル以上の市区町村をすべて対象にしましょう。

などで、「人口密度900人/平方キロメートル以上」でかつ「町村ではなく市」をすべて選びます。賃貸管理会社を使わなければ、「通いやすいところ」を選びます。

WEBサイトで物件探し

築古戸建てを買付するために、物件を探すためのポイントは3点です。

• 築古戸建てとはいえWEBサイトから探す
• 最初のうちは手当たり次第に不動産屋訪問しない
• レインズ（REINS）は使えない・使わない

築古戸建てとはいえWEBサイトから探す

築古戸建て投資だからといって買付物件検索のために特別なことはしません。通常の不動産サイトから探します。

アットホーム、SUUMO、HOME’S、ニフティ不動産、楽待、健美家どれでもいいので、どれか（全部でもいい）利用します。おすすめは以下の2つです。

・ニフティ不動産
・楽待、健美家

ニフティ不動産

前述のとおり、ニフティ不動産はSUUMO、ホームズなどの複数サイト一括検索が可能なため、効率よく検索できます。

NIFTY 不動産のリンクです。ご参考まで。スマホアプリもあるので、ご利用ください。

楽待、健美家

楽待、健美家もぜひ使ってください。不動産投資家が集まって、物件の奪い合いが苛烈なイメージがありますが、年収1000万円がボリュームゾーンなので、イメージしているよりもユーザの築古戸建てニーズはさほどありません。

というのも、年収1000万円の忙しい人が貴重な休みを使って、地方を訪問して築古戸建て投資を行うことはほぼないからです。

最初のうちは手当たり次第に不動産屋訪問しない

時々、WEBで探さず、地場の仲介不動産屋さんを100件以上訪問し、「顔を売れ」「未公開物件を紹介してもらうこと」などおっしゃる方がいます。

ですが、それは何件も物件を買ってからです。仲介さんは物件を買ってくれる人しか信用しません。

レインズ（REINS）は使えない・使わない

「レインズ（REINS）」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産業者のみが見られるサイトです。

私は不動産会社に勤めているので、レインズを使えますが、使用頻度は低いです。レインズにしかない物件は本当に少ないですし、なによりサイトが使いづらく、表示も見にくいためです。

築古戸建て投資界隈ではレインズの物件を紹介するだけで月額数千円の手数料を取る会社がありますが、無駄と断言します。

WEBサイトでの検索条件

内見の候補となる築古戸建て物件をWEBで検索します。WEBにおける戸建ての検索条件、物件を目視で確認する項目となります。

• 検索条件
• 目視で確認する「あればいい」項目
• 気にしない項目
• 物件写真で確認する項目

検索条件

物件検索のポイントは設備を詳細に入れないことです。地場仲介不動産会社さんがサイトに正しく入れないためです。

検索条件として入力する項目となります。

・市区町村：人口密度900人/キロ平方メートルの市すべて
・物件価格：500万円以下
・間取り：3LDK～4LDK
・建物面積：50平方メートル以上
・構造：木造
・権利：所有権
・築年：築40年以上が目安

物件価格

物件価格は販売価格ではなく指値をする前提ですが、500万円以下の販売価格物件でないとリフォームがされている状態だったり、条件が良すぎたりして、そもそも指値が通りません。

間取り、建物面積、構造

間取りはターゲット顧客の高齢者、母子家庭世代、ペット多頭飼い家庭のことを考え、3LDK～4LDKくらいにしましょう。当たり前ですが、広すぎると販売価格が上がってしまいます。

建物面積はとりあえず50平米以上にすると、競争力のある物件と言えます。

築古になると構造は木造が一番長持ちしますので、木造とします。

権利

権利は所有権のみです。借地権は絶対にNGです。というのも、リフォームなどの際に土地所有者に了解を得る必要があり、大変な手間です。

築年

築40年以上を目安に検索してください。売り主が安値で売ることに躊躇しないことが多いです。

目視で確認する「あればいい」項目

「あればいい」という項目は以下となります。検索条件で指定しないでください。時々、仲介さんが所定の項目に入力せず、備考に一括で入力してしまうためです。

・駐車場：ありならなおいい。物件から50メートル以内に月極駐車場があればいい。
・下水処理法：浄化槽、下水道ならなおいい
・小学校・中学校からの距離：なるべく1.5km以内
・スーパーマーケットからの距離：なるべく1.5km以内
・都市計画：なるべく市街化区域

駐車場

駐車場はあるといいですが、必須ではありません。近くに月極駐車場があればそれで構いません。ただ、家賃は月額の駐車場代と同額、下げる必要があります。

下水処理法

浄化槽、下水道処理方法なら問題ありません。汲取式なら、汲み取りの手間がかかります。その分、家賃を下げましょう。

例：静岡市の汲み取り料金

小中学校、スーパーマーケットからの距離

ターゲット顧客が高齢者、母子家庭なので、小中学校・スーパーとの距離が1.5km以内だと客付けによいです。

ただ、上記が近くなくても駐車場があれば客付けではなんとかなります。

都市計画

市街化区域のほうが、融資は引きやすい傾向にありますが、築古戸建てだとあまり変わりません。市街化調整区域でもさほど変わらないです。

気にする項目

これらの項目は気にしましょう。

・再建築不可
・災害時のレッドゾーン、イエローゾーン
・家の傾き

再建築不可

再建築不可だと、戸建てに駐車場がありません。100メートル以内に月ぎめ駐車場がなければ購入から除外しましょう。

災害時のレッドゾーン、イエローゾーン

融資が下りないため、除外しましょう。

家の傾き

傾きがある家は床のレベル調整でどうにかなればいいですが、家全体が傾いていれば除外としましょう。

物件写真で確認する項目とリフォーム代の把握

物件写真から、おおよそのリフォーム代を推測します。

・古くて物件価格が安いこと or　過度な破損があること
・過度な破損があること
・家全体の傾きが無いこと
・きれいな物件を除外すること

古くて物件価格が安いこと or　過度な破損があること

古くて物件価格が安いこと・・・（A）

大体、価格が300万円以下で、「古いなー」と思う物件を選びましょう。単に古いだけの物件ではあるものの、設備はきれいな物件を選んでください。この場合、リフォーム価格が安く住みます。リフォーム価格は100万円前後で済みます。ですが買付価格（指値）はそこまで下がりません。物件写真から築年数、デザインが古いなどを「感じ取り」ましょう。

過度な破損があること・・・（B）

もしくは、明らかに外壁や室内のクロスにカビ、家の破損、屋根の倒壊、残置物がある物件を選びましょう。指値も理由がないと通りません。リフォーム価格は200万円～350万円かかりますが、買付価格（指値）は50万円以下でも通る傾向にあります。なお、初心者にはこちらの物件の購入はおすすめしません。リフォームコストの上がりすぎなどありえるため、慣れてからの購入をおすすめします。

※以下の写真（WEBサイトから引用）ですが、屋根に破損があると、雨漏りしてカビとシロアリでやられている可能性があります。

家全体の傾きが無いこと

時々、WEBサイトの備考欄に「傾きあり」と記載がある場合があります。一部屋の一部分だけの傾きなら大工仕事で床のレベル調整で修理も可能ですが、家全体に傾きのある家だと、修理に300万円以上かかる場合があります。

きれいな物件を除外すること

すでにリフォーム及びリノベ済みの物件は絶対に除外しましょう。リフォーム済み物件に、利回り20%を狙うために指値すると、仲介不動産会社に怒鳴られます。

予定指値を決める

物件が見つかり、大体のリフォーム金額がわかれば、物件の想定家賃から総コストを算出し、リフォーム金額を差し引き、指値を決めます。

• 物件の家賃最低価格を調査
• 総コストから指値を決める

物件の家賃最低価格を調査

最低家賃を調査する目的ですが、以下となります。

・買付予定の物件の貸出家賃
・家賃の低すぎる物件・地域を除外
・物件に競争力があるか確認する

買付予定の物件の貸出家賃

貸出家賃を調べましょう。購入物件は利回り重視でリフォームを最低限にするため、地域の最低レベルで貸し出します。想定家賃が3万円以上の地域なら、物件を探しましょう。

家賃の低すぎる物件・地域を除外

地域によっては人口密度が高くても、戸建3LDKで1～2万円となることもあります。

仮に利回りが20%出たとしても、労力をかけて物件を購入・リフォームをして1-2万円のキャッシュフローでは投資家側の気力喪失に繋がります（少なくとも私はですが）。

物件に競争力があるか確認する

物件の設定家賃を最低家賃にすることで、同じ価格の他の物件よりも3LDK〜4LDKの間取りで競争力（部屋が広いなど勝てる要素）があることを確認します。

総コストから指値を決める

設定家賃から逆算し、総コストを算出します。総コストからリフォーム代を引き算して指値を算出します。

・総コストの算出
・指値の算出

総コストの算出

想定家賃から、ご自身で必要な利回り（※以下の例では20%とします）を叩き出すために、買付とリフォームにかけられる総コストを算出します。

総コスト＝設定家賃×12ヶ月÷20%

例：最低家賃5万円（月額）✕12ヶ月÷20%＝300万円　となります。

総コストを上限にして、リフォーム代金と買付金額のバランスを取ってください。

指値の算出

指値＝総コストーリフォーム価格

例：総コスト：300万円ーリフォーム代：200万円＝指値：100万円　となります。

想定する指値を理解した上で、内見に向かいます。

リフォーム代の計算に自信がない人は、築古戸建て再生のアドバイザーサービスを提供する会社に有料でサポートをお願いするのがいいと思います。費用は30万円以上と高額ですが、受ける価値はあります。

内見申し込み

一通り物件写真を見てざっくりリフォーム代を算出しましたが、リフォーム代はまだ概算です。内見する際には天井、柱、水回りなどの破損状況がどれくらいかを測定する必要があります。

大切なことは、内見前に「ここがわからない」「リフォーム代の見積もりを正確にしよう」という目的を持つことです。

目的がはっきりできたら、WEBサイトから申し込みをして、内見に行来ましょう！