築古戸建て投資を開始する前に、実質・表面利回りやキャッシュフローの全貌がよくわからないと感じる人は多いです。
この記事を読めば、築古戸建て投資における購入費用、経費、売上の金額を理解し、利回り・キャッシュフローがどれくらいかを理解することができます。
戸建て投資を始めるときに、ご自身の想像通りのものか調べた上で、築古戸建て投資を始める際にご活用ください。
私が実際に行った築古戸建て投資物件の数値実績です。
- 表面利回り21%
- 実質利回り16%
- 年間キャッシュフロー11万円（融資ありの場合）
【サマリー】築古戸建て投資の利回りとキャッシュフローを算出する
以下が私が対応した物件の表面利回りと実質利回り、キャッシュフローになります。計算式も含め参考にしてください。
表面利回り：21%
表面利回りは21%でした。世間一般で、「不動産投資の利回り」という時はこの計算式の結果のことです。
表面利回り＝（年間家賃収入÷物件価格）×100
- 年間家賃収入60万円
- 物件価格279.2万円
実質利回り：16%
実質利回りは16%でした。
実質利回り＝｛（年間家賃収入ー年間支出）÷物件価格｝
実質利回りは、年間家賃収入から固定資産税、火災保険料、各種管理修繕費、その他手数料などランニング費用を引いた額。
- 年間家賃収入：60万円
- 年間ランニング費用：15.3万円
- 物件価格：279.2万円
年間キャッシュフロー：11万円
年間のキャッシュフローは11万円です。
キャッシュフロー＝｛（年間家賃収入ー年間支出ー（ローンの元本の支払い＋住民税＋所得税））÷物件価格｝
実質利回りの計算からさらに、ローンの元本や住民税・所得税を差し引いた額となります。
- 年間家賃収入：60万円
- 年間ランニング費用：15.3万円
- ローンの元本支払い：33.6万円
- 物件価格：279.2万円
※今回の計算では住民税と所得税は計上できないので、ローンの元本払い後の数値を記載しました。
※融資無し場合、年間の手残りは44.7万円がとなります。
【費用】初期費用総額：279.2万円
購入時の費用は大きく分けて4つあります。総費用は279.2万円となります。
- 物件購入費：60%（165万円）
- リフォーム代：27%（76万円）
- 事務手数料：11%（32万円）
- 訪問コスト：2%（6万円）
購入費用：165万円
文字通り購入にかかる費用です。
この物件の地域最低価格は5万円、事務手数料35万円で想定してました。そのため物件の購入費用は165万円でした。
参考までに私が近隣相場から物件に購入に充てられる金額を算出する計算式を掲載します。
物件購入費用=周辺家賃の最低家賃✕12ヶ月✕5年−リフォーム費用−事務手数料
購入時事務手数料：約32万円
約32万円で、全体の約11％です。詳しく見ていきましょう。
仲介手数料（売買時）：8.25万円
築古戸建て物件を200万円以下で買うと、通常、10万円以下の金額です。以下に計算式を掲載します。
・取引額200万円以下の部分：取引額の5％以内
・取引額200万円を超え400万円以下の部分：取引額の4％以内
・取引額400万円を超える部分：取引額の3％以内
印紙代：0.1万円
売買契約書に張り付ける印紙です。売買額が165万円で1000円の印紙でした。
築古戸建てなら通常、1000円です。
国税庁に不動産売買契約時の印紙税の一覧があります。築古・戸建てを買うときは1000円と覚えておきましょう。
固定資産税清算金：1.7万円
所有権移転に伴う固定資産税の自己保有期間分の支払いです。
築古戸建てなら通常、2万円〜3万円以下です。計算式は日割り計算で、この物件の場合、年額の固定資産税23,400円÷365日×279日という計算でした。
※築古戸建てだと固定資産税が安くなります。
登記費用（登録免許税、司法書士報酬）：15万円
所有権移転を行うための法務的な手続きです。
築古戸建てなら通常10万円～13万円くらいです。
司法書士に応じ、金額は異なります。登記費用は13万円までが良心的です。この取引の際に仲介の顔を立てなければならず、15万円でした。
不動産取得税：7.2万円
不動産取得にかかる費用です。思ったより金額がかかります。
築古戸建てなら通常、10万円弱です。
個人的には「取得額の３～４％くらいかな？」と思っています。
購入後半年経過すると、支払い明細が送られてきます。忘れた頃に通知が来るので、ビックリしないでください（笑）
リフォーム代金：76万円
文字通りリフォーム金額です。私は業者さんに発注しています。DIYは時間がかかるためやっていません。
原則、100万円くらいを目安としてください。
物件に応じて金額は異なります。というのも、内見時に気づかない給水管・給湯管の錆、雨漏り、電気設備の不具合などがあります。
そのため、内見時にきれいだなと思っても、購入時のリフォーム金額は最安値でも100万円を見積もりましょう。
リフォーム屋さんに最低価格の修理方法がなにかというアドバイスを受けながら、リフォームコストを下げることも必要です。
訪問コスト（交通費）：6万円
私は通常、6万円を想定してます。
10～15回くらいの訪問を想定しましょう。経験があれば5回くらいです。
築古戸建て投資の場合、遠方に物件を買うこともあるので、指値を決めるときは必ず計算しておきましょう。
融資事務手数料：0円
日本政策金融公庫にて融資を受けたので、手数料がありませんでした。
築古戸建て投資で使えるノンバンク（セゾンファンデックス、三井住友L＆Fなど）では融資額の1%~3%です。
【売上】年間の家賃収入：60万円
家賃：年間60万円
私の物件は月額家賃5万円で貸し出すことができました。当初の想定家賃通りでした。
【費用】年間のランニング経費：15.3万円
主なランニング費用は9つあります。費用は原則、実際に経験した物件でかかった費用を掲載しています。
- 固定資産税／都市計画税：2.3万円
- 管理費：0円
- 火災保険料、地震保険料：年間3.8万円
- 仲介手数料（入退去時のみ）：0円
- 広告費：1.7万円（想定）
- 入退去時の原状回復費用：年額3.3万円（想定）
- 設備修理、交換費用：年額1.2万円（想定）
- 税理士顧問費用：0円
- ローン利子の支払い：3万円
固定資産税／都市計画税：2.3万円
築古物件なら経験上、年間4万円以下です。
管理費：0円
築古に限らず、戸建てならそんなに管理に手間はかかりません。自主管理なら管理費は0円です。
管理会社にお願いするなら、年間3万円くらいです。
計算式は家賃の5%。家賃5万円なら、2500円×12か月＝年額3万円となります。
火災保険料、地震保険料：年間3.8万円
築古戸建てなら経験上、4万円以下くらいかと思います。
ちなみに、3.8万円の保険料となった当該物件は82平米で二階建てです。
保険代理店さんと話して最低ラインの補償金額にしてもらいました。
仲介手数料（入退去時のみ）：0円
仲介手数料は入居者が支払うものです。1ヶ月分が相場です。
仲介手数料がオーナーの支払いと勘違いする方も結構いたので、一応書いておきます。
オーナー側が、不動産仲介会社へ成約時の報酬として支払うのは広告費です。
広告費：1.7万円（想定）
広告費とは、オーナーが仲介不動産会社さんへ成約時の成功報酬として支払う費用です。
3年に一度入退去が発生するとして、年間約1.7万円（＝5万円÷3年）として計上しておきます。
個人的には、家賃設定を地域最低家賃であることで客付けには十分であり、広告費（＝礼金）は一ヶ月分としています。
入退去時の原状回復費用：年額3.3万円（想定）
築古戸建てだと、入居者に請求するものが多いため、ペットが住まない限りはそんなにかかりません。
3年に一度入退去が発生したとして、年額3.3万円（＝10万円／３年）計上しておきます。
私はリフォームをお願いしたリフォーム会社に、原状回復立会・工事をお願いしています。
設備修理、交換費用：年額1.2万円（想定）
エアコンや給湯器の破損が修理に該当します。
10年や15年に一度、エアコン交換（6万円前後）および給湯器交換（落とし込み給湯器は6万円前後）かかります。
10年に一度交換するとして、年額1.2万円（＝12万円／10年）を計上します
税理士顧問費用：0円
確定申告のために税理士さんにお願いする費用です。
通常、月額3万円。年額36万円です。
結構高いですが、白色申告で行えば、比較的簡単で自分でできます。
青色申告で65万円の税控除を受けることも可能ですが、その際は勉強が必要です。
ローン利子の支払い：年額3万円
この物件の融資金額は約220万円、借入期間7年でした。詳しい計算は省略しますが、年額3万円くらいです。
【返済】年間のローンの元本返済額：33.6万円
ローンの元金返済の一つだけです。
ローンの元金返済
この物件では日本政策公庫に借り入れをお願いしました。
期間7年、元金均等返済となり、毎月2.8万円の返済です。
33.6万円＝2.8万円×12か月
築古戸建て戸建て投資は利回りが高い
初期費用が低く、利回りが高いのが築古戸建て投資のメリットです。
利回りの良さが築古戸建て投資のメリット
築古戸建て投資はリフォーム部分が若干難しいのが難点です。ですが初期費用が低く済み、利回りが高くなりやすい投資です。資金が少ない人、リスクを最小限にしたい人におすすめです。
資金に余力があれば、全額自己資金で始められます。ぜひ挑戦してみてください。
